Vivienda: alquilar y comprar

Tipos de contrato

Los arrendamientos de vivienda se rigen por la ley 431/1998. El contrato más extendido es el 4+4 de renta libre: dura cuatro años y se renueva automáticamente por otros cuatro, y la renta la fijan libremente las partes. El 3+2 de canone concordato dura tres años más dos y tiene una renta dentro de franjas definidas por los acuerdos territoriales entre sindicatos de propietarios e inquilinos en cada municipio; a cambio, el propietario obtiene ventajas fiscales, por lo que a menudo es más económico para quien alquila. El contrato transitorio cubre necesidades temporales documentadas y dura como máximo dieciocho meses; el contrato para estudiantes universitarios desplazados dura de seis a treinta y seis meses. Los arrendamientos breves (menos de treinta días) siguen normas distintas y no dan derecho a la residencia.

Registro, fianza, agencia

Todo contrato de duración superior a treinta días debe registrarse en la Agenzia delle Entrate en un plazo de treinta días desde la firma, normalmente a cargo del propietario; un contrato no registrado es nulo y no permite obtener la residencia ni las deducciones fiscales. La imposta di registro (impuesto de registro) se reparte a medias entre propietario e inquilino, salvo que el propietario opte por la cedolare secca, un impuesto sustitutivo sobre la renta que la absorbe y que bloquea las actualizaciones según el ISTAT durante toda la duración del contrato. La fianza no puede superar tres mensualidades (ley 392/1978, art. 11) y debe devolverse al final, descontando posibles daños. Si se pasa por una agencia inmobiliaria, la comisión la debe también el inquilino y en general equivale a aproximadamente una mensualidad, que conviene comprobar en el encargo. Hay que desconfiar de quien pide dinero antes de haber visto el inmueble o firmado el contrato.

Buscar vivienda y obtener la residencia

Los anuncios se encuentran en los portales inmobiliarios nacionales, en las agencias de barrio y, para las habitaciones, en los grupos universitarios; en las ciudades más tensionadas (Milán, Bolonia, Roma, Florencia) la demanda supera a la oferta y los propietarios piden a menudo nómina o un avalista italiano. Quien llega sin contrato de trabajo puede ofrecer el pago anticipado de algunas mensualidades o un aval bancario (fideiussione). La residencia se solicita al comune (ayuntamiento) con el contrato registrado: es el paso que abre el acceso al médico de cabecera, a la carta d'identità (documento de identidad) y a los servicios municipales.

Comprar siendo extranjero

Los ciudadanos de la UE compran sin límites. Los ciudadanos de fuera de la UE pueden comprar si residen legalmente con un permiso que lo permita, o si su país garantiza la reciprocidad a los ciudadanos italianos; el Ministerio de Asuntos Exteriores publica fichas por país. La escritura se otorga ante notario, que verifica también el origen del dinero; los costes de compra (impuestos, notario, posible agencia) son considerables y cambian según se trate o no de primera vivienda con residencia. Los precios de referencia por zona están en las cotizaciones OMI de la Agenzia delle Entrate.

Firmar un contrato de alquiler

1. Verificar propietario e inmueble

   Pedir un documento de identidad del propietario y la visura catastale (certificación catastral) o la escritura de propiedad; comprobar que el plano coincide y que existen las instalaciones y el certificado energético (APE).

2. Leer el contrato

   Debe indicar tipo (4+4, 3+2, transitorio, estudiantes), duración, renta, fianza, reparto de los gastos de comunidad, cláusula ISTAT o cedolare secca y normas de desistimiento. El desistimiento anticipado del inquilino requiere normalmente seis meses de preaviso.

3. Firmar y pagar fianza y primera mensualidad

   Pagar con transferencia trazable, nunca en efectivo sin recibo; la fianza no puede superar tres mensualidades.

4. Comprobar el registro

   En un plazo de treinta días el propietario registra el contrato; pedir copia del justificante de registro, necesario para la residencia y para las deducciones.

5. Hacer el acta de entrega

   Fotografiar el estado del inmueble y anotar las lecturas de los contadores; sirve para recuperar la fianza al final.

6. Solicitar la residencia al municipio

   Con el contrato registrado y el documento de identidad se presenta la declaración de residencia; el comune verifica la vivienda habitual y actualiza el anagrafe (registro civil de residentes).