Moradia: alugar e comprar

Tipos de contrato

As locações residenciais são reguladas pela lei 431/1998. O contrato mais difundido é o 4+4 a canone libero (aluguel livre): dura quatro anos e é renovado automaticamente por mais quatro, o aluguel é fixado livremente pelas partes. O 3+2 a canone concordato (aluguel acordado) dura três anos mais dois e tem um aluguel dentro de faixas definidas pelos acordos territoriais entre sindicatos de proprietários e de inquilinos em cada comune (município); em troca, o proprietário obtém descontos fiscais, por isso muitas vezes é mais barato para quem aluga. O contrato transitório cobre necessidades temporárias documentadas e dura no máximo dezoito meses; o contrato para estudantes universitários vindos de outra cidade dura de seis a trinta e seis meses. As locações de curta duração (menos de trinta dias) seguem regras diferentes e não dão direito à residência.

Registro, caução, imobiliária

Todo contrato com duração superior a trinta dias deve ser registrado na Agenzia delle Entrate (Receita Federal italiana) em até trinta dias da assinatura, normalmente a cargo do proprietário; um contrato não registrado é nulo e não permite obter a residência nem as deduções fiscais. A imposta di registro (imposto de registro) é dividida pela metade entre proprietário e inquilino, a menos que o proprietário escolha a cedolare secca, um imposto substitutivo sobre o aluguel que a absorve e que bloqueia os reajustes ISTAT por toda a duração do contrato. A caução não pode superar três aluguéis (lei 392/1978, art. 11) e deve ser devolvida no final, descontados eventuais danos. Se o negócio passa por uma imobiliária, a comissão é devida também pelo inquilino e em geral corresponde a cerca de um aluguel, a verificar no contrato de intermediação. Desconfie de quem pede dinheiro antes de você ter visto o imóvel ou assinado o contrato.

Procurar casa e obter a residência

Os anúncios estão nos portais imobiliários nacionais, nas imobiliárias de bairro e, para quartos, nos grupos universitários; nas cidades mais pressionadas (Milão, Bolonha, Roma, Florença) a demanda supera a oferta e os proprietários pedem com frequência holerite ou fiador italiano. Quem chega sem contrato de trabalho pode propor o pagamento antecipado de alguns aluguéis ou uma fiança bancária. A residência é pedida ao comune (município) com o contrato registrado: é o passo que abre o acesso ao médico de família, à carteira de identidade e aos serviços municipais.

Comprar sendo estrangeiro

Os cidadãos da UE compram sem limites. Os cidadãos não UE podem comprar se residirem regularmente com um permesso di soggiorno (autorização de residência) que o permita, ou se o seu país garantir reciprocidade aos cidadãos italianos; o Ministério das Relações Exteriores publica as fichas por país. A escritura é feita diante de um notário (notaio), que verifica também a origem do dinheiro; os custos de compra (impostos, notário, eventual imobiliária) são significativos e mudam conforme se trate de primeira casa com residência ou não. Os preços de referência por zona estão nas cotações OMI da Agenzia delle Entrate (Receita Federal italiana).

Assinar um contrato de aluguel

1. Verificar proprietário e imóvel

   Pedir um documento do proprietário e a visura catastale (certidão cadastral) ou a escritura de propriedade; conferir se a planta corresponde e se existem as instalações e o certificado energético (APE).

2. Ler o contrato

   Deve indicar o tipo (4+4, 3+2, transitório, estudantes), duração, aluguel, caução, divisão das despesas de condomínio, cláusula de reajuste ISTAT ou cedolare secca (regime de imposto fixo sobre o aluguel), regras de rescisão. A rescisão antecipada pelo inquilino exige normalmente seis meses de aviso prévio.

3. Assinar e pagar caução e primeiro aluguel

   Pagar com transferência bancária rastreável, nunca em dinheiro sem recibo; a caução não pode superar três aluguéis.

4. Verificar o registro

   Em até trinta dias o proprietário registra o contrato; pedir cópia do comprovante de registro, necessário para a residência e para as deduções.

5. Fazer o termo de entrega

   Fotografar o estado do imóvel e anotar as leituras dos medidores; serve para recuperar a caução no final.

6. Pedir a residência ao comune

   Com o contrato registrado e o documento, apresenta-se a declaração de residência; o comune (município) verifica a moradia e atualiza a anagrafe (registro civil de residentes).